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신도시로 이사를 간 중학생 A군은 집 주변에 학원이나 편의점은커녕 도서관이나 운동할 체육관조차 없어 불편을 겪는 일이 많았다.
경기연구원은 신도시 입주 초기 주민들이 겪는 인프라 부족 문제를 해결하기 위해 민간 자본을 활용하는 모델을 담아 ‘경기도형 공공인프라 리츠사업 활용을 위한 정책연구’를 발간했다.
보통 신도시를 만들 때는 아파트부터 먼저 짓고, 도서관이나 복지센터 같은 공공시설은 나중에 예산이 확보돼야 짓기 시작한다. 그러다 보니 주민들은 입주 후 몇 년 동안 편의시설 없이 지내야 했다.
경기연구원이 내놓은 해결책인 ‘공공인프라 리츠(REITs)’는 민간과 공공이 패키지로 함께 부동산을 개발하고 수익을 나누는 방식이다. 쉽게 말해, 지자체 예산이 투입될 때까지 기다리는 대신 아파트 건설과 같이 수익이 남는 개발과 우리 동네에 필요한 체육시설이나 문화센터를 함께 짓자는 것이다.
실제로 리츠 방식을 활용한 다양한 개발이 추진되고 있다. 고양시 원당역 인근에서 추진된 ‘고양 성사 도시재생 혁신지구’ 사업은 지자체와 공공기관이 리츠를 설립해 쇠퇴하던 지역을 주거와 일자리가 어우러진 복합거점으로 탈바꿈시킨 사례다. 서울 도봉구의 ‘씨드큐브 창동’ 역시 공영주차장 부지에 리츠가 건물을 지어 하부에는 주차장을, 상부에는 창업지원시설을 배치해 공익과 수익을 동시에 잡았다.
경기연구원은 남양주 왕숙, 과천, 고양 창릉 등 경기도 내 3기 신도시 6개 지구를 분석한 결과, 역세권이나 중심지에 위치한 공공시설 부지들이 리츠 사업을 하기에 좋은 조건을 갖추고 있다고 평가했다. 특히 단순히 건물을 짓는 데서 그치지 않고, 상가나 업무시설에서 나온 수익을 다시 우리 동네 공공서비스를 높이는 데 사용하여 ‘착한 투자’의 선순환이 일어나도록 제안했다.
이 모델이 성공하면 지자체는 당장 큰돈을 들이지 않고도 주민들에게 필요한 시설을 빨리 제공할 수 있고, 민간 투자자들은 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 연구원은 리츠 사업이 잘 정착될 수 있도록 세금 혜택을 주고, 지역 주민들이 직접 투자에 참여해 배당금을 받을 수 있는 ‘지역상생 리츠’ 제도도 함께 검토해야 한다고 강조했다.
이번 연구는 단순히 이론적인 제안을 넘어 경기도 내 주요 신도시 지구를 정밀하게 분석해 실제 적용 가능한 구체적인 밑그림을 그려냈다는 점에서 의미가 있다. 특히 공공기관이 모든 비용을 부담하던 기존 방식에서 벗어나, 민간의 자본을 공익적인 목적에 투입하고 그 결실을 다시 지역 사회로 돌려주는 새로운 도시 개발의 이정표를 세웠다는 평가를 받고 있다. 이는 경기도가 전국에서 가장 역동적으로 추진 중인 신도시 사업들의 완성도를 높이는 핵심 열쇠가 될 것으로 보인다.
유지현 경기연구원 연구위원은 “신도시 입주 초기 주민들이 겪는 가장 큰 고통은 정주 여건의 불일치에서 온다”며 “경기도형 공공인프라 리츠는 민간의 자금력과 공공의 신뢰도를 결합해 주민들이 필요로 하는 시설을 적기에 공급하고, 개발 이익을 지역 공동체에 투명하게 돌려주는 가장 스마트한 해법이 될 것”이라고 조언했다.
본 연구는 경기도 신도시기획과에서 의뢰한 정책과제로, 연구결과를 반영하여 2026년도 상반기에 후속 용역에 착수할 계획이다.
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